L’immobilier neuf en Haute-Garonne en 2016 : un marché sain, porté par de bons fondamentaux

Immobilier neuf à Toulouse : la reprise

Aucun type de logement neuf n’échappe à ce mouvement de reprise du marché de l'immobilier. Les ventes en bloc (VEFA aux bailleurs sociaux essentiellement) augmentent de 71% ! Les ventes à investisseurs de 34 % et les ventes à occupants de 16%. SI la tendance se poursuit, 2016 s'annonce comme la meilleure année pour l'immobilier neuf à Toulouse depuis 2010.

L’évolution des ventes en Vefa aux bailleurs sociaux devra être analysée sur l’année entière. Il est probable qu’elle sera alors plus proche de la hausse moyenne constatée sur l’ensemble des logements neufs. On peut toutefois déjà se demander si elle n’est pas révélatrice de la production nouvelle des logements intermédiaires (TVA à 10%) dont les objectifs de production de plus de 30 000 logements sur le territoire français auront un impact au niveau local, avec un effet de booster sur les ventes en bloc des promoteurs privés.

Les ventes aux particuliers bénéficient de manière durable d’un contexte économique et fiscal favorable : taux bas, ambiance macro-économique moins anxiogène, dispositif fiscal incitatif pour l'investissement locatif dans le neuf (loi Pinel prolongée jusqu'à fin 2017) et nouveau prêt à taux zéro très favorable aux accédants à la propriété.

Mesures fiscales : des effets mesurables dans l'immobilier neuf

Au-delà des aspects psychologiques du moral des français (un achat dans l’immobilier s’inscrit dans le long terme et est fortement impacté par la confiance en l’avenir de l’acquéreur), les effets des éléments cités ci-dessus sont aisément mesurables pour un acheteur investisseur ou un primo-accédant.

Investisseur immobilier en loi Pinel

Prenons le cas d'un investisseur dans l'immobilier locatif souhaitant acheter un appartement neuf à 180 000€ et le louer 540€/mois. Il emprunte 100% du montant du bien immobilier + frais de notaire, sur 25 ans (taux moyen de l'emprunt hors assurances: 5.2 % en 2009 et 1.9 % en 2016). On déduira un forfait de 25% (charges, impôts fonciers…).

 20092016

Mensualité d’emprunt (assurances : 0.4%)1165837

Loyer405405

Economie d’impôt417300

Effort d’épargne (pendant les 9 premières années)343€132€

Entre 2009 (loi Scellier) et 2016 (loi Pinel), cet investisseur aura réduit le montant de ses mensualités de 28% et son effort d'épargne de 61%.

Accédant à la propriété avec un Prêt à Taux Zéro

Autre cas, celui d’un couple primo-accédant avec un enfant,souhaitant faire l'acquisition de sa résidence principale à Toulouse pour 180 000 €. Le revenu de référence du foyer est de 35 000 € sur l'année N-2. Comparons l'évolution de son pouvoir d'achat entre 2009 (ancien PTZ) et aujourd’hui avec le nouveau PTZ, financé à 100% par l’emprunt (frais de notaire inclus) :

 20092016

TEG5.6%2.3%

Montant PTZ

42 900€

68 000€

Durée remboursement PTZ16 ans15 ans

Différé de remboursementAucun 5 ans

Mensualités d’emprunt1 068€754€

Ce couple primo-accédant aura donc en 2016 un montant de PTZ en augmentation de 58,5% ; ses mensualités de remboursement d'emprunt seront réduites de 29,4% : son pouvoir d'achat est donc nettement supérieur en 2016.

Même en prenant en compte une augmentation des prix de l’immobilier de 10% sur la période de 2009 à 2016, il apparaît une évolution très favorable du potentiel d’acquisition pour les investisseurs comme pour les occupants.

Toulouse : une situation favorable à l'immobilier neuf

Cette bonne santé du marché immobilier est portée par des fondamentaux réels et devrait continuer tant que les taux d'emprunt restent bas et que la politique du logement reste stable.

A ces bonnes bases économiques vient se superposer dans la région toulousaine une croissance démographique régulière qui vient alimenter la demande en logements, tant en accession qu’en location : la seule aire urbiane de Toulouse accueille ainsi plus de 15 000 nouveaux arrivants chaque année. Le besoin en logements est avéré, les conditions de production de logement sont favorables.

Un autre élément positif saillant est la stabilité des prix du logement neuf. On notera ainsi que malgré ce contexte très favorable, les prix moyens de ventes et de l’offre sont restés stables sur Toulouse intra-muros et la première couronne entre le 2ème trimestre 2015 et le 2ème trimestre 2016. Ainsi, Toulouse 4e ville de France, n'est que 10e dans le classement des villes les plus chères, ce qui rend la ville particulièrement attractive pour les investisseurs.

Toutefois, nous constatons que le marché se tend, l’offre ne se recompose pas au rythme des ventes et ne représente plus sur Toulouse que 8.9 mois de commercialisation contre 11.7 un an auparavant. Si l’offre continue à se raréfier, dans un contexte aussi porteur, la pression sur les fonciers constructibles va s’accroitre

Enfin, nous notons que 86.5% des ventes aux particuliers réalisées par les promoteurs immobiliers ont été faites à l’intérieur des 2 premières couronnes de l’agglomération Toulousaine, soit au plus près du besoin, signe de la bonne adaptation de la production à la demande de logements.